导读：来自中国台湾购物中心协会理事长刘耀东作了题为《海峡机遇下商业地产的挑战与机会》，对当下热门的商业地产做出了全新的解读。

　　来自中国台湾购物中心协会理事长刘耀东作了题为《海峡机遇下商业地产的挑战与机会》，对当下热门的商业地产做出了全新的解读。

中国台湾购物中心协会理事长 刘耀东先生

　　谢谢主办单位，各位来宾、各位女士们、各位先生，我叫刘耀东，从台湾过来。我的背景是做我们有一个协会是台湾购物中心协会，台湾购物中心大概在1994年开始，现在刚好18年。这18年过程一路走来也非常有趣，同时在这个中间看到国内商业地产的发展更是一个非常大的机会，今天我来跟各位分享一下我们台湾的商业地产的一些经验。

　　主要刚才前面有几个概念报告一下。商业地产基本上我们讲以也商业为主的地产。在国内有很多地产来做商业，他们是地产商业，商业地产其实跟地产商业有一点关系，你如果商业地产做成功，你才能做地产商业，这是一个观念，另外一个就是商业地产基本上面偏重在零售购物中心以零售中心为主的不动产。所以零售成功商业会成功，商业会成功，地产会成功。在这种情形之下，他有一些他的特色。我们商业地产的关键不是做零售，我们是零售为主的地产。地产的专业是经营和管理，商业地产的经营和管理和零售的经营和管理不同。商业地产有它的专业，如果商业地产也要靠他的经营管理，商业地产能够做成，商业地产的生意是买卖商业地产。将来购物中心如果你成功的话，你买一个购物中心卖一个购物中心，这是商业地产做成功的目标。买一个购物中心卖一个，台湾现在有三个交易，有三个购物中心被换手，一个购物中心都是60几个亿，是10几个亿的人民币。我想我们商业地产真正的价值专业从事商业地产的价值是创作土地的商业价值。如果有这个本事把土地的商业价值创造出来，你就是这个行业的专家就对了。

　　我想今天我来跟各位报道一下台湾的一些现在发展的状况以及它的挑战，另外一个就是国内的商业地产发展的现状和挑战。这两边有很多地方是相同的，怎么样来掌握现在两岸ECFA开放以后的机会，这个是一个前所未有的机会。怎么样来把握这个机会是我们两岸中间的一个挑战。台湾购物中心发展从1994年开始发展，它的发展的过程因为土地的狭小，政府推动一个工商综合区，那个时候开始做，1994年开始到现在一共大概有36个购物中心。这些购物中心大概分布在西部城市地区为主，都是以人口集中的地区为主，台湾现在北部台北、桃源、新竹、台南、高雄，东部只有一个新月广场。在购物中心的发展的很快，也就是这十几年。

　　陆陆续续发展出来，从一个启蒙期到现在一个调整期，其实购物中心它的变化是很大的。大概3年、5年就要调整，因为市场在调整。当我们盖起来的时候，其实很快，大概当然3-5年盖起来了。经营过程面临很多的问题，台湾现在的商业地产面临的一些问题，包括的零售业的不足、品牌的不足，台湾市场不大。国际的品牌进来的时候考虑一点台湾并没有像国内现在这么大，国际精品注重在国内，也有他们的考量，随着台湾市场不大，也会考量人口、消费还有他的区位。台湾购物中心来讲现在这些国际精品当然会受欢迎，非常清楚，要去哪里，到哪里哪里去成功的原因是他们是这个专业。台湾因此很多购物中心没有办法吸引到这些精品，因此，他就开始思考没有精品的精品店怎么做，这一块是一个慢慢形成出来的，提升他的服务的标准，做特殊的设计，做各种各样的特殊的选择，尤其强调商场里面设计的服务，使得消费者也觉得几乎非常愿意来花这个费用，他的单价一样可以提升起来。但是基本的概念还是零售厂商品牌不够。第二个法令不健全。台湾的商业地产中间需要很多的资金、团队，需要很多专业。这个时候在台湾不具备的时候，从国外进来的时候，这个中间的法令不健全没有办法吸引到好的资金或者好的团队、好了品牌。中间变成有很多旧有的法令。商业地产尤其它的发展的快速，他综合使用，盖在的地方可能不是商业区，因此，这些法令不见得赶得上。第三个就是现在台湾最重要的就是土地资源不够，包括想透过都市更新来获得土地，这种方式都有问题。那么这种大型尤其现代化的商业，是一个集中式的不但是可以带动整个都市的发展，他有很多交通，可以带动市场的变化，这种土地在台湾非常稀少。台湾发展的过程即使他发展成功，他想在台湾在做的时候，这个土地找不到，土地很少。

　举个例子讲，远东集团，他们今年开了三的个购物中心两个是新的一个是旧的，面积都很大。再往下没有办法，找不到地了没有土地。因此，他们转到国内来发展，因为国内土地很多。如果它那个模式能够运用到国内的话，有很多的资源，他做零售的从零售做到地产，对他来讲是很自然的。所以台湾先天缺乏的土地不够，即使透过更新都很难。台湾没有大片土地之下，因此，在发展一种就是说垂直式的购物中心，也是未来一个发展的趋势，就是利用车站、捷运交通枢纽的地方，这一块地方有很多的机会，交通非常集中，动线非常的方便。在台湾发展的过程当中经过了十几年专业人士的缺乏，这一块来讲事实上面台湾目前只有36个购物中心，需要很多专业。各购物中心很特别，他的开发的专业人才有三种，三个阶段。第一个阶段是开发之前，开发之前的购物中心需要一些策划，调查，定位，了解这种的专业人才。

中国台湾购物中心协会理事长刘耀东剖析《海峡机遇下商业地产的挑战与机会》

　　举个简单的例子来讲，拍电影之前要思考剧本。第二种专业人才是新建中，一个购物中心新建刚才当中需要专业人才包括规划、设计、室内、灯光、材料需要各种各样的专业人士。第三种等他开幕以后需要运营、经营管理，这种人才又是另外一种人才。有人说购物中心是商业地产的航空母舰，因为它非常大。用航空母舰来讲也很有意思，航空母舰的规划设计是一种航空母舰的制造、打造又是另外一批，航空母舰的运营又是另外一批，这里面需要各种各样的专业人才。怎么样去培养，怎么样来组织，这是很重要的挑战。那我们现在等于说台湾虽然面积不大，这一方面的人才非常缺乏，我们协会做人才培训这一块，将来我相信两岸有很多交流的机会，目前台湾这么多年来三分之一跑到国内来了。在这个中间其实后面有一些专业认证的人才，这些专业认证的人才是国际级的。我觉得拿到专业认证你在行业里面有很多很多的机会。台湾受到的市场的限制，规模有限，也造成了很多的重新分配的资源。不过同时反观今天我想以我的了解和各位说明一下我对国内的认知，中国的地产发展其实大概从2003年开始，2003年以前都是外资和国资企业，2003年以后开始了现代化的商业地产的开发。包括像上海的时代广场、北京的赛克一些国贸商城在2000年初期的时候开发出来的。

　　90年代以后发展的非常快速，广州的天河城、大连的胜利广场这些都是早期发展现在还在的。真正商业地产城市购物中心开发以后，在2002年上市以后整个的商业地产比较缓慢，上市以后整个商业地产发展的非常迅猛，各个地方都有。那个时候我们来的时候到处都是购物中心，购物中心名字好多种SHOPPING、MALL各式各样的都有。这个阶段其实现在大概到了2010年以后，中国正式的受到国际金融不景气以后，内需市场开始带动城市发十分展，中国的城市化是很大的带动商业地产的一个发展。所以现在看起来未来我觉得大概在10年-15年之间，商业地产有很大机会的启动的原因除了经济、除了消费市场，城市化以外，其实今天全世界都不景气，都会注意到国内，国内提升水准，现代化的商业是必然的途径。市场上面有这么多的需求，当然除了在高度发展的状况之下，也面临到一些相同的挑战。其中一个就是说中国现在发展的亮点非常大，几乎城市中间几乎一线的城市都在发展，二线城市也在崛起直追，大小和规模都没有一个定义。在面临到一些刚刚我们王永平先生讲过了，现在中国平均的商业地产的面积都非常大，都集中在城市。同时他都是不断在升温，尤其现在宏观调控的关系，所以开始转到这里面。我刚刚提到台湾面临到一些问题，今天在国内业面临这样的问题，今天盖的商业地产非常多，可是这个品牌很少。

　　举个例子广州市几乎为了广州亚运在三年之间开发了100万平米的商场，100万平米的商场品牌不够，大家都想说希望吸引到LV、…只有一些港会广场下的那么多地方几乎都想定位在高档，事实上品牌不够，剩下的很多东西延迟开发、开幕，造成庙盖了一大堆，结果没有和尚。和尚不会念经，吸引不到香客，香客不来很难生存。刚刚几位主任提到了资金、融资、集资的问题，资金不止是有没有，还有对不对，好不好。

　另外就是刚刚提到的中国商业地产发展的不均匀的原因，一个城市不过两个三个，绝大多数还是社区型的商业。中国目前来讲城市群的也大于社区群，真正未来社区群的商业事实上一个大多数。同样国内庙太多了和尚不够，或者是盖的商场很多专业人士不够，因此怎么样来培训来培养，那么除了面对这些初期的、中期、后期的不同专业也要培养。这一块是后面的几分钟里面可以提到怎么样加强两边的配合、整合，中国商业地产的未来看得出来有很大的前途，也有很大的挑战。在于说将来怎么样能够资源整合，未来的商业地产啊第一个商业地产成功不成功要看他的团队，今天任何一个做商业地产，团队没有形成，没有办法做，因此中国做商业要有一个专业的团队，即使不是自己内部，也要整合起来。没有专业的团队等于说，靠你个人是不可能的或者是个别的单位不可能。第二个答案是资源整合，有团队要整合，还有经验。一部电影的里面的各个专业各个资源可以整合起来，可以根据策略的发展，一并做起来。资本的运作我想不提了，前面几个商业地产是资本运作，没有资本怎么拍电影，你没有资本怎么来去请到这些好的团队和人手。当然最重要的是商业地产是长期有序的经营，这个一开始要作对，怎么样一开始做对，我们想这个是非常关键。不能边走边站要有策略，有序的经营和方式，做对了才有机会。

中国台湾购物中心协会理事长刘耀东展示ppt

中国商业地产的未来事实上来非常大，这个是国外的统计。基本上面大概美国是5万人可以支持到一个商场，亚洲的话大概日本差不多将近10万人支持一个，如果说国内20万人口支持一个商场的话，将来有7000个这么大的量。这是欧洲的学者对中国市场做的一个统计，目前现在还没有3000个，仍然有一个机会。因为时间的关系，没有办法每个地方都报告起来，商业地产不仅是中国面临的挑战，全世界商业地产都面临着挑战。今天美国是有史以来最严峻的时候，去年购物中心不多不少只增加了1个，现在全美国差不多有4万多个，10万平米以上的只有400多个。过去每一年增加的不过40、50个，去年非常惨只增加了1个。相对中国去年增长了几百个。商业地产都面临的一样的问题，但是要突破，这些是专业人才的挑战。你必须要资源整合、服务到你的消费者。在国际上面来讲，我们现在零售和国际的关系越来越密切。今天你不可能，只是一个地区型的商业就能够满足的话，因此，你要有很多资源、很多信息。所以从事商业不动产的将来最重要的就是要与时俱进。现在一开始以为你盖了一个商业地产你就完了，不是，你盖了一个商业地产你的问题才刚开始，后面要调整，这个是很重要的。商业地产有成功的模式有成功的共同的条件，这些东西当然都是基本的，在每个地方大概都雷同。我们在专业里面要不断的去熟悉，去演练。但是另外50%是因时、因地、因人而不一样，可是另外有50%是在哪里都一样。我们今天来讲我们在台湾，也就是希望跟各位，也许在共同的地方我们能够可以互通有无，同时各自发展各自的商机。两岸的机会我个人觉得过去没有这种机会就是台湾只能做台湾的，国内只能做国内的，相信有ECFA以后还有这一次海峡论坛的促成以后，两岸的机会，怎么样把两岸的机会在一起，互通有无，这一块有很多可以探讨的地方的除了刚才大家讲的问题之外，挑战也需要。

　　在台湾最后一点和大家报道一下，我们也不断的在挑战。台湾现在的经济也是必须要依赖国内两岸观光旅游市场。第三个中国的市场，中国的市场非常大，台湾今天在旁边一定受影响，怎么样利用这个机会，所以这次也是机会，我相信台湾来了很多人，也是希望看看在平潭有什么机会大家可以结合在一起。第三个台湾现在来讲有一个趋势越来越好，商业地产越来越大。第二个就是跟交通有关，第三个是复合式的发展。但是在这个里面大型的影响力很大，营业额很大，航空母舰一出来的话就是别人不容易和他对抗的，也有一个问题刚刚开始讲的土地不够，没有在土地里面这个缺乏，这一块台湾将来希望在国内游这个机会，把台湾的经验带过来。包括中国的特色，这些市场，这些都是现在台湾的发展。最后一个跟各位报告台湾的零售走到第四代。第一代、第二代只作零售，第三代和第四代和地产结合起来，地产的概念从面积发展出来。这个地产事实上是商业地产，现在台湾就走在这个地方，商业地产的性质、面积、金额获利都不一样。这一块也是今天想跟各位分享一下我们的经验。希望以后还有更多的机会来跟各位交流一下，耽误各位时间，报告到此结束，谢谢!

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