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談大數據時代 資料經濟的物管業

訪中華民國購物中心榮譽理事長劉耀東

 IBM 2013年全球科技趨勢觀察指出，雲端運算、行動化、海量資料、社群四大趨勢將全盤改變既有商業模式，過去主宰市場的「知識經濟」時代不再，「資料經濟」時代取而代之。面對大數據時代，劉耀東說只要跟得上，物管業的競爭力非同小可！----------編輯的前言

 巨大的數據，或者說是大數據，的確顛覆了傳統的思維與作法，以「大數據時代購物中心的挑戰與機會」為題赴上海發表演講的購物中心名譽理事長劉耀東，對商業物管的看法，直說傳統思維已不敷使用了，面對雲端世界的來臨透過資料的整理分析，是商業模式的新競爭力，當然連帶的對管理商業不動產的專業物管人員而言，是新功課更是新思維也是市場競爭的新能力。

劉耀東以經歷台灣20年來的購物中心協會之發展觀察，直言台灣是很缺乏商業不動產的物管人才，大部份都是依賴外商。以目前被陸客列為列為來台必訪景點的台北101大樓來講，要管理這種大樓需要非常專業的，必須是一個團隊。包含了清潔、管理、機電、景觀等等，同時面對每天進出購物中心及辦公大樓的大量人數，它必定還要有個接待（reception）的團隊。

而從事商業不動產的物管公司，不只是做這些基本的需求服務，在基本管理以外還必須經營（包括招商），早期國內幾乎沒有這類的公司，都是國外的。台灣現在活躍於商業不動產第的外商即是被歸列為五大商的第一太平戴維斯、世邦衛理仕、怡和高力、仲量行、戴德梁行，原本這些外商的主要業務是在招商，但業主常常在委託之後再順便將其他管理工作也付與委託，因此這些外商面對台灣的市場時就把清潔、保全外包。這點不像香港，是由物業管理公司帶頭再分給下面做，台灣則是保全與清潔公司為主，他們為了承包這些工程，才反過來成立物業管理公司。

劉耀東說台灣物業管理生態與國外的差異，即不像國外這麼專業。而且台灣的市場往往以削價作為競爭主力，業主以價格作標準，因此常常讓人留下台灣的業者以競價為主，比較不在乎管理的品質。

在國外整棟商辦式建築，公司租辦公室願意付高一點的租金就會有比較好的管理也比較安全，對他們公司員工也比較有保障，台灣則比較沒有這個習慣。這就是現實的商業不動產之現狀。劉耀東指出台灣的百貨公司，就一定還是由專業物管公司在管理，或自己成立一個部門管理。

台灣的商業不動產大致可從兩個面向觀察，就是購物中心、大賣場與百貨公司，百貨公司業主在建造時就會同時進行物管的專業委託，而購物中心和大賣場是零售為主：家樂福、大潤發、7-11、全聯都是零售非地產，以租賃為主，租到場地後自己找尋物管業。因此物管業在這兩個不同經營模式下的管理內容除了清潔與保全是一樣的基本功能外，其他的資產管理和物業價值的定位都不同，也因此可以觀察到台灣的大賣場物管和百貨公司物管經營的體系是大不相同的。而從1997年台灣第一座購物中心台茂在桃園出現後，台灣的市場對商業不動產的經營概念才略為突顯，只是人才不足也是台灣市場的最大隱憂。

劉耀東說購物中心協會成立之後，人力的培訓一直是協會工作的重點，顯然經過了近二十年這方面的人力還是不夠的。劉耀東亦感慨產學之間的落差，讓商業不動產都只能仰賴外來的專業者了。他說以亞洲來說，香港、新加坡、日本的物管業比較健全，不論法令依據或職業分類、專業訓練、人才、行規都很清楚。台灣即使越來越多物業管理相關科系，但政府法令配套措施未落實、業者未提升專業度，造成大學生畢業後進了物管業，卻只能月領2萬多元的薪水，是種人才的浪費。

不過面對此一現象劉耀東並不悲觀，因為他說市場仍在發展，消費者有需求就會提高。社會在進步、不合要求的行業也會被顛覆淘汰，只要有專業性的需求與服務，物管業就仍會繼續發展。專業度可從初階的清潔人員到高階的管理人員來看，香港與中國大陸都有現成的物業管理經驗都很成熟，香港因為英國的關係很早就有物管的觀念，大陸在收回香港後也參考了很多香港的制度，反而台灣因為房產的問題，物業管理一直不被重視，十分可惜。

面對未來，劉耀東十分心急的表示，目前是全球已發展成資料的時代，也就是大量的資料數據Big Data時代，每個人的生活都受到影響，在物業管理上自然更是不能免的備受影響。經常往來兩岸的他以大陸為例指大陸的互連網是人跟人，物連網是物跟物。物跟物是什麼概念呢？就是我的車子如果進停車場、我的車子用衛星定位用GPS，這個都是物跟物。人跟人的就是ON LINE跟OFF LINE我們在手機上看東西，用互連網。

在大數據的時代就是最後通通停點成很多數據，現在這兩塊又結合在一起，就是B to C，C to C，C to B，B to B。這些人跟人、物跟物、大數據、雲科技還有不動產是跟物業管理有關的。比方說101大樓裡面的設備、SENSOR、CCTV全部是連起來的，未來我可以在所有的網站上看到他所有的CAMERA、零件、警衛、所有的設備，我也可以去做order也可以做管理。就像電影「全民公敵」，從衛星定位到我所有的警衛，我知道他在哪裡，不但知道他在哪裡還能看到他在哪一層樓。「全民公敵」還是舊的還需要晶片，未來你只要有手機他就能定位了，這對物業管理很重要。它不是只是電影裡虛構的，它已真實的進入了每個人的生活日子裡了，劉耀東對此現象提出他著急的看法。

所以他認為以往零售是很地區性的，因為人很難跑去印尼或美國買賣東西，可是國際化以後就不是了，像誠品跟鼎泰豐都可以到國外去賣了。第二個就是全世界都在倡導的「品牌觀念」，有了品牌後形象就不一樣了。以後更不得了，網路時代東西就可以賣到全球去了，阿里巴巴的東西上個網全世界就能訂了，Amazon也是。所以現在區域的界線，時間、空間都打破了，只要有專業再從別人的經驗學習就能看到不同的view。

而他認為物管業的趨勢，就是要跟上這個大數據資料時代的潮流，那將會有很不一樣的結果呈現的。