刘耀东：剖析《海峡机遇下商业地产的挑战与机会》
2012-06-20 16:47:22　　房客网福州房产

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賣場安全首重管理 業主安防觀念尚待提昇 作 者： 修蓉芳 1月16日，正在趕工興建中的台北101金融大樓裙樓的百貨區10樓發生大火，雖然快速於半小時內撲滅、損失不大，但卻又燒出了眾人對此類超高大樓、購物中心的安全疑慮。然而，您知道一般聚集成千上萬種貨品、人潮川流不息的購物中心、百貨公司、量販店、超級巿場、甚至連鎖（便利）商店…等賣場，除了消防與防災外，還有哪些安全是需要受到重視？ 賣場依型態有不同安防需求 根據中華民國購物中心協會的定義，包括：購物中心、百貨公司、量販店、超級巿場、連鎖便利商店等，統稱「綜合零售業」。就規模及營業項目而言，購物中心、百貨公司可歸為一類，量販店、超級巿場屬同一類，連鎖商店則另成體系。然就地域性而言，購物中心、百貨公司、量販店、超級巿場都屬於區域單點案例，連鎖商店則具備跨區域的特性。 就這幾類賣場而言，由於規模大小、主力營業項目不一，除了為求順利營業不得不重視的消防安全外，對安全防護設施(Security)的需求當然也就不盡相同。購物中心、百貨公司、量販店、超級巿場因屬單一(或同一區域)建築物，以中央監控系統(BA，Building Automation )為主要核心，安防設施需求與一般住宅／商業大樓相去不遠，只是數量多寡的差異。至於連鎖（便利）商店因散佈各地，POS(Point-Of-Sale Terminal，販售點終端機)、行政管理需求為首要，安防需求則偏重於來客觀察、防搶，且多設警民連線系統，因此較需要具數位錄影、聯網功\能（TCP/IP）的產品，亦是DVR的顯性巿場之一。 由於購物中心、百貨公司規模較大、牽涉範圍較廣、亦較具代表性，因此本文探討重點將鎖定購物中心、百貨公司此類大型賣場。 大型賣場安防需求應被正視 就本刊調查發現，目前賣場業主對於「安全」的觀念較偏向於消防、大樓自動控制(BA)，至於安全器材的需求則明顯被邊緣化。造成這種現象的原因大致有： 一、無法令限制 對一般新建物而言，CCTV、門禁、對講等安防器材的裝設並不像消防設備一般有明確的法規規定，只是與廣播、停車場系統同樣屬於弱電工程設計的一環，「可依照廠商提供之規範斟酌處理」。因此賣場業主會較注重有法規限制的消防與防災安全，以及現代化大樓最不可或缺的水電、空調等大樓中央監控系統。 中華民國購物中心協會榮譽理事長劉耀東即表示，一般購物中心只重視政府規定，首要為消防、其次才是安全。據了解，目前只有「京華城」設有較明確的緊急危機處理小組編制。即使已有類似「中華民國購物中心協會」這樣的組織，但在服務會員的項目上也沒有專屬安全防護(如：監視、門禁、防盜、防火、防災…等)的專業諮詢或訓練。 二、建物基本安防配備無法滿足業主需求 目前一項新建案自拍板敲定後，即由建築師、電機技師等著手相關設施的設計與工程發包，該建物初期的安全器材設施需求、金額等也在此階段大勢底定，接下來由大型工程營造商層層下包，一直到弱電系統這一環才真正TOUCH到安全器材，但問題是：弱電系統的發包人員也不見得懂安全器材，甚至發生國內知名攝影機品牌的經銷商將攝影機裝反的荒謬情節！因此新建物的安全器材設施往往無法滿足業主後續的需求。 尤其像購物中心、百貨公司這類靠招商收取租金與管理費的賣場，事先並無法明確預期會招攬到什麼類型的商家，因為五花八門的商家各有其不同的安防需求，因此既有安全器材設施無法滿足實際需求的現象也特別嚴重。除非業主與工程公司在初期協商時就很清楚自己需要什麼樣的安全防護設施，即時向工程公司要求變更工程，但這樣的情況僅常見於自建∕自用的住宅或辦公大樓。 三、賣場相關業務執行人員不懂安全器材及安防需求 基於上述原因，業主往往得在新建物主體結構完工(甚至落成起用)後，才能依自己的需求另行補強安全防護措施。 以目前大型賣場而言，主要分為營業、管理二大體系，前者主要負責招商、合約、現場人員管理等；後者一般涵蓋\了人事、採購、安管（安全管理）、清潔、機電／工務、財務…等，有些安管會與清潔單位合併為安衛（安全衛生），組織層級從課、股、到組都有，規模大小不一、層級高低也不等。一般賣場需另行補強的安全防護設施通常都是由安管或安衛人員提出需求規劃與負責執行。 這也往往衍生出二個問題：首先，業務執行人員是否了解安防器材？是否真能提出符合需求的建議？其次，即使有相關專業知識的執行人員提出了合宜的需求，還要看業主是否接受？如果業主對安防需求不重視，即使相關業務執行人員提出的需求與規劃再專業也沒用。 保全公司、系統整合商較能提供大型賣場安防整體需求 據了解，目前一般大型賣場另行補強的安全防護措施著重於：安全、管理、門禁部份；尤其重視賣場內部的管理，包括工作人員的考勤、操守。此外，經費節省（如：人力、電力等）亦是一項考量。因此能提供系統（器材設備）與人力（駐衛警）的保全公司較能符合一般大型賣場的需求，目前承接較多賣場案件的保全公司包括中興、新光、太平洋、金龍…等。 以位於木柵動物園旁、於2002年9月28日開幕的Zoo Mall為例，其開放空間達70%，門禁本身就是一個大問題。Zoo Mall經營單位－翰甫國際股份有限公司行政處胡傑表示，賣場屬於服務業，服務客層廣泛、人數眾多，在挑選保全公司時最重要的考量在於：  1. 快速：要具有機動性。 2. 協調性：因為所用系統保全與人力保全可能分屬不同公司，當有異常狀況發生，彼此協調性很重要。 3. 器材的穩定性：誤報率須降至最低。 4. 保全公司的專業性：不要輕信天花亂墜的口頭承諾，可向保全公司提出「強人所難」的要求考驗其是否有紮實的真功\夫。 Zoo Mall目前所使用的系統保全是由中興保全提供，且採取租賃方式。中興保全協理周興國表示，此方式是將大型保全主機設置於大型賣場，並以分區(單位)計費，每月租金大約只需新台幣4-5萬元，可提供的服務包括：防盜、防災、門禁、監控、網路管理等，強調在夜間甚至不需保全人員看守、由保全公司監控中心遠端亦可監看現瑒情況，可大大降低駐衛警人員經費。此類租賃方式適合初期不需投資太多中央監控設施費用的業主，尤其像Zoo Mall這類以BOT(Bulid-Operate-Transfer)方式經營的案例。以「微風廣場」為例，一年下來已節省好幾百萬的人力保全經費。 至於目前在安防巿場自成一格、炙手可熱的系統整合商亦是承接大型賣場安防設備工程的熱門人選，然其提供的服務較偏向建物興建前端作業、屬直接承包弱電系統部份，與保全公司屬後端加入有明顯區隔。而對安防廠商來說，大型賣場的案子與一般工商、住宅大樓並無二致，差別只在於規模大小、設備單純∕複雜與否，常見的系統整合商有台波、立固、華產、松華、企立等。 硬體設施與軟體管理需進一步整合 如前所述，目前大型賣場（購物中心、百貨公司、量販店…等）的中央控制室裡，普遍同時存在著大樓中央監控系統(BA)、防火主機、保全公司的系統保全主機…等的現象，無論是對賣場的中央監控管理人員或委外服務的駐衛警來說，是否能同時掌握這麼多的器材、了解並及時排除事故將是一大挑戰；而如何精簡而有效率地「整合」這些系統，對大型賣場的業主與安防服務供應商（保全公司、系統整合商、工程商、產品供防應商）而，則是個尚待突破的瓶頸。新光保全副總經理李來發表示，後續進駐的安防器材（如保全主機）要與大樓中央監控系統(BA)整合，「界面」是最重要的關鍵。 不過關於是否需要把大樓中央監控系統(BA)、防火主機、保全主機等所有系統功\能都整合為一個系統，使用單位（業主）與安全服務供應商的意見則頗為分歧。主要原因在於，中控室屬於「機房重地」，有些百貨零售業者會派受過專業訓練的員工坐鎮中控室；有些則委託委外的保全公司人員(駐衛警)管理。因此當異常狀況發生時，通常會突顯下列幾項疑慮： 1. 基於營業安全考量，無論坐鎮中控室的是賣場的員工或是保全公司的駐衛警，均須會同對方才能進入某些特殊區域進行狀況的了解、再加以排除，過往往耗時費力。 2. 若百貨公司安裝的系統保全主機與中控室委派的人力保全公司（駐衛警）分屬不同公司，駐衛警是否能完全了解該保全主機與相關器材？ 此外，把大樓中央監控系統(BA)、防火主機、保全主機等所有系統功\能都整合為一個系統也會讓人質疑：當系統單一功\能發生故障時，是否會影響其他功\能也因而停擺\？ 業主須提昇安防觀念 許\多廠商表示，以台灣的巿場狀況，安防設施若要受到賣場業主重視，除非像消防一樣是「法規」巿場。中華民國購物中心協會榮譽理事長劉耀東則補充，不僅是大型賣場業主，建築師和機電技師等的安防觀念也需要被提升。 未來，在賣場所提供的服務愈趨多元與複雜的大環境下，賣場的「安全」絕不僅只有水電、空調、消防而已，如何善用數位化、網路化的安全防護相關設施幫助賣場進行安防、人員等的管理，降低成本、減少損失、創造營收，將是每位業主們應正視、深思的問題。

作 者： 修蓉芳

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結合虛擬網路與實體商店的Mashop
 2015/08/11
 Post by 梁瓈月
 生活
 瀏覽數 1,128 次

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作者 TechNews | 發布日期 2015 年 10 月 15 日 | 分類 VR/AR , 手機 , 機器人

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歐洲各國積極打造智慧城市
上網時間: 2015年10月15日     打印版    字型大小:  

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